Si vous mettez en location un bien dont vous êtes propriétaire, les loyers perçus doivent être déclarés à l’administration fiscale. Le montant des revenus perçus va décider de quel régime vous relevez et vous donner droit à différents abattements. Et pour vous aider dans le monde parfois délicat de l’investissement et de l’immobilier, vous trouverez beaucoup d’informations sur le site Zyne.fr.
1. Le régime micro-foncier
Alors que certains retirent la majorité de leurs revenus d’une activité locative, de plus en plus de ménages envisagent aujourd’hui la location comme une possibilité de percevoir des revenus annexes, en tant que non professionnel.
Si les loyers perçus (hors charges) dans le cadre d’une location non meublée n’excèdent pas 15 000 €, alors vous relevez de manière automatique du régime simplifié dit micro-foncier.
Vous aurez droit à un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts. Vous ne pourrez par contre, comme c’est le cas avec le régime réel, déduire aucune charge de ces revenus.
Si jamais vos charges sont supérieures à 30 %, sachez que vous avez l’option d’opter pour le régime réel, qui sera plus intéressant si vous avez fait de nombreux travaux par exemple, car il permet de déduire les premières années l’intégralité des charges.
Où déclarer : Les revenus sont à déclarer dans la case 4BE.
2. Le régime réel
Le principal avantage du régime réel est de pouvoir déduire les dépenses liées au bien, tels que les travaux, l’entretien, la taxe foncière, les assurances… et ainsi de pouvoir l’amortir en faisant des économies d’impôts.
Il est possible de bénéficier d’un déficit foncier à hauteur de 10 700 € / an, déductible sur le revenu global de la même année et reportable sur les années suivantes en cas de déficit supérieur à l’impôt.
Vous relèverez automatiquement du régime réel si vos revenus locatifs excèdent 70 000 € / an. Vous pouvez aussi en faire la demande à l’administration fiscale.
L’inconvénient d’un tel régime est qu’il faut tenir à jour sa comptabilité et garder absolument tous les justificatifs en cas d’un contrôle. Il y a donc une contrainte fiscale plus importante que les autres régimes.
Où déclarer : Les revenus sont à déclarer dans la case 4BE. Vous devez renseigner, dans les cases 5NY à 5PZ, le montant des déficits et, le cas échéant, reporter cases 5GA à 5GJ le montant non imputé des déficits des années précédentes.
3. Régime micro-BIC
Le régime micro-BIC est lui aussi un régime simplifié. Si vos loyers imposables ne dépassent pas 70 000 € (anciennement 32 900 €), vous bénéficiez de ce régime qui donne droit à un abattement forfaitaire de 50 % de la part de l’administration fiscale.
À nouveau, vous pouvez opter pour le régime réel si vous pensez que vos charges seront supérieures à 50 % de vos loyers annuels.
Vous n’êtes imposé que sur la moitié de vos revenus locatifs, l’autre moitié étant censée représenter les charges.
À savoir que si vous louez un meublé de tourisme ou une chambre d’hôtes, les conditions évoluent plus favorablement. L’abattement forfaitaire est de 71 % et les loyers ne doivent pas dépasser 170 000 €, c’est donc un régime très avantageux.
Où déclarer : Vous indiquerez dans les cases correspondantes au loueur en meublé non professionnel (LMNP) vos différents revenus qui, après abattements, seront cumulés à vos autres revenus et seront ensuite soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Conclusion
Selon les revenus que vous tirez, vous êtes donc automatiquement soumis à un régime. Qu’il soit simplifié ou non, chaque régime offre ses avantages et ses contraintes. Le tout est de bien étudier les déficits engagés, surtout les premières années, afin de savoir si le régime réel, certes plus complexe et contraignant, ne se montre pas plus avantageux financièrement.