L’investissement locatif constitue un excellent moyen de sécuriser son épargne et de se constituer un patrimoine transmissible. Il s’avère également une solution efficace pour contrer la baisse des taux de l’assurance-vie et les rendements infimes des livrets. Mais concrètement, un investissement locatif , c’est quoi ?
Comment calculer la rentabilité d’un bien locatif ? Quelle est la fiscalité applicable aux revenus locatifs ? La suite de cet article apportera davantage de réponses à ces questions.Qu’est-ce que l’investissement locatif ?
L’investissement locatif consiste à acquérir un bien immobilier dans le but de le louer et non pas à vivre dedans. Ce type d’investissement ne concerne pas seulement les maisons et les appartements. En effet, il s’étend de plus aux parkings, aux locaux commerciaux et aux bureaux.
Contrairement à l’achat d’un bien immobilier classique, l’acheteur n’a pas vocation à s’installer dans le bien acquis. En outre, trouver un bien immobilier à acheter n’est pas toujours une tâche aisée.
Comment trouver le bien idéal pour votre investissement ?
Certains paramètres sont à prendre en considération afin de faire un investissement locatif réussi. En réalité, il est important de tenir compte de l’objectif de l’investissement, de la nature du bien et de sa situation géographique.
L’objectif de l’investissement locatif
Il est nécessaire de bien définir les objectifs de l’investissement pour trouver le bien idéal. L’investissement locatif peut permettre selon la volonté de l’investisseur d’acquérir un immeuble ancien ou neuf. Le prix d’acquisition varie en fonction de la nature du bien choisi. Un ancien bien immobilier nécessitera sans doute de plus grandes dépenses.
Cet achat peut être effectué pour générer des revenus complémentaires ou pour se constituer un patrimoine durable. Aussi, l’investissement locatif peut aider à réduire ses impôts par un système de défiscalisation. L’investissement peut être effectué pour l’exploitation agricole, pour les étudiants, les vacanciers et pour les commerciaux.
La situation géographique du bien
Le choix de la localité joue un rôle clé dans la rentabilité de l’investissement. Peu importe l’objectif préétabli, le bien à acquérir doit pouvoir séduire les potentiels locataires. Et pour atteindre cet objectif, l’évolution de la démographie dans la zone est un indicateur très important. Manifestement, une localité ayant une faible démographie peut engendrer au fil du temps une diminution des occupants.
En plus, la facilité de déplacement, le dynamisme économique dans la zone d’achat doivent être pris en compte. L’idéal est de choisir un bien proche en agglomération, proche des transports en communs et qui présente une grande rentabilité. L’évolution du prix d’achat dans la localité doit être aussi suivie de près.
Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?
Le calcul de la rentabilité d’un investissement locatif ne s’effectue pas au hasard. Certains éléments sont à prendre en compte ici aussi dans le calcul. Il s’agit entre autres du prix du bien immobilier, le montant de l’apport personnel, le loyer fixé pour le bien. À ces derniers, s’ajoutent les mensualités du prêt immobilier, les impôts et les cotisations sociales.
Pour déterminer la rentabilité brute, il est nécessaire de calculer le loyer annuel et de le diviser par le prix d’achat du bien immobilier. Et ensuite multiplier le résultat par 100. Pour affiner ce calcul et trouver le rendement locatif net, il faudra ajouter les charges de gestion locative, les charges de copropriété non récupérables.
Exemple de calcul de rendement locatif
Prenons l’exemple d’un logement acheté à 500 000 € et loué à 1 000 € par mois. Le calcul pour trouver la rentabilité brute serait le suivant : loyer mensuel x 12/prix d’achat x 100 = rentabilité brute. On a donc 1 000 x 12/500 000 x 100 = 2,4 % ce qui correspond à la rentabilité brute.
Les charges supplémentaires, dans cet exemple, sont de 800 € pour les charges de copropriété non récupérables. La taxe foncière est de 500 € et des frais de gestion locative 900 €. L’opération dans ce cas serait le suivant : loyer annuel – charges annuelles/prix d’achat x 100 = rentabilité nette. On obtient de ce fait : 12 000 – 2200/500 000 x 100 = 1,96 %.
Outre cela, il est important de garder à l’esprit que les charges sont évolutives et peuvent être accompagnées de certains avantages fiscaux.
Quelle fiscalité pour les revenus locatifs ?
Deux régimes sont applicables pour les revenus locatifs en matière de fiscalité. Et ces derniers dépendent de la nature du bien acquis. Les revenus tirés de la location d’un logement non meublé sont classés dans la catégorie des revenus fonciers. À ce titre, ils sont imposés selon le régime micro-financier s’ils ne dépassent pas le seuil fixe de 15 000 € par an.
Ce régime permet de bénéficier d’un abattement de 30 % en fonction des charges. En cas de dépassement du seuil, le choix du régime réel est d’office applicable au bien. Toutefois, le choix de l’un ou l’autre des régimes est laissé à l’appréciation de l’acquéreur du bien.
En ce qui concerne la location d’un bien meublé, les revenus entrent directement dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le régime micro BIC est directement applicable lorsque le loyer annuel ne dépasse pas la somme de 32 600 €. Dans le cas contraire, le régime réel sera appliqué et l’administration peut réaliser un abattement de 50 % sur vos revenus.
Conseils pour bien gérer votre bien locatif
La gestion d’un bien locatif n’est pas une tâche facile. Pour parvenir à s’en sortir, il est nécessaire de connaître les réglementations en vigueur. Il faut par exemple savoir rédiger le contrat de bail et mettre à la disposition du futur locataire la liste des diagnostics.
Utiliser les outils de gestion peut être également d’une grande utilité pour mener une gestion efficace. Par ailleurs, pour une meilleure gestion, l’idéal est de recourir à une agence de gestion locative.