Durant le processus de recherche d’un logement, le futur locataire doit, entre autres, se baser sur sa rémunération mensuelle. Il doit être en mesure de déterminer sa solvabilité, car c’est uniquement sur cette base que le propriétaire de l’appartement acceptera de conclure le bail. Bien évidemment, cela permet également au propriétaire de réduire tout risque d’impayé. Quel loyer pour quel salaire ? Pourquoi éviter les loyers trop élevés et quelles sont les aides au logement ? Qu’en est-il de la limite des loyers ? Retrouvez ici des réponses à toutes vos interrogations.

Solvabilité d’un locataire : qu’est-ce que c’est ? Quelle est la règle d’or ?

Encore appelée capacité locative, la solvabilité d’un locataire est un dispositif qui lui permet de trouver un appartement en fonction de ses moyens financiers. Elle permet surtout de déterminer le montant maximal dont un locataire peut s’acquitter pour parvenir à payer son loyer sans problème.

Selon la règle générale, le montant du loyer ne doit pas excéder le tiers des revenus du locataire. Autrement dit, le revenu mensuel du locataire doit être supérieur ou égal à 3 fois la somme du loyer. Grâce à ce principe, l’occupant peut garder la majorité de son revenu pour subvenir à d’autres dépenses.

Pour démontrer sa solvabilité, le locataire présente quelques justificatifs. Il s’agit des bulletins de salaire du dernier trimestre, les trois dernières quittances de loyer du logement précédent ainsi que le dernier avis d’imposition.

Quelques exemples de loyers selon le montant du salaire

L’idéal est de consacrer 33 % de son salaire pour la location de son logement. Ainsi, pour louer un appartement de 600 €, un revenu de 1800 € est exigé. Mathématiquement, voici comment peut se traduire le calcul du loyer selon le salaire. Il faut que : 33 % * Revenus nets mensuels du locataire > Loyer du locataire.

Supposons que Monsieur X touche 1800 € nets par mois. Ensuite, admettons que celui-ci désire louer un appartement à 660 € mensuels. Son loyer représente ici 37 % de ses revenus.

Dans ce cas, il peut recourir à un garant gagnant 3000 € nets. Puisque le loyer représente maintenant 22 % du loyer du garant, la probabilité de signer le bail de location devient plus forte. Voici un récapitulatif sous forme de tableau :

Salaire net mensuelLoyer recommandéExplications
RSA200 – 400 €En général, une personne qui bénéficie du RSA a également droit aux aides de la CAF. En supposant qu’aucun logement ne peut être trouvé sur le marché en dessous de 200 €/mois, un loyer inférieur à 400 € mensuels est recommandé.
1200 €400 €Le tiers du salaire peut être affecté au loyer.  
1500 €500 €Le tiers du salaire peut être affecté au loyer.  
2000 €700 €Le tiers du salaire peut être affecté au loyer.  
3000 €1000 €Le tiers du salaire peut être affecté au loyer.  

Quelles sont les raisons pour lesquelles il faut éviter les loyers trop élevés ?

Il peut arriver que le futur locataire soit très ambitieux. Il peut donc se mettre à rechercher des logements dont le loyer avoisine parfois la moitié de ses revenus mensuels. Cependant, il s’expose dans ce cas à un risque de refus de dossier par le propriétaire ou par l’agence immobilière.

Pour se prémunir contre ce risque d’impayé, les propriétaires cherchent en priorité des locataires qui disposent de revenus suffisants. Ils sont attirés vers ceux possédant des revenus qui représentent plus de 4 fois le montant du loyer demandé. La sécurité du revenu joue aussi un rôle déterminant. Ainsi, un contrat à durée indéterminée (CDI) est préférable à une situation plus précaire.

Accès au logement : les aides et les garants

Les aides au logement sont des moyens mis en place par le gouvernement français pour rendre la location plus accessible aux personnes à faible revenu. Ils permettent au locataire d’obtenir un logement même si ses ressources sont limitées. En France, le ministère du Logement a prévu les aides Loca-Pass. Elles sont utiles pour les personnes en difficulté ou ne pouvant pas faire un dépôt de garantie. Elles sont aussi utiles en cas de non-paiement du loyer.

Pour obtenir un logement, l’alternative est de recourir à un garant. Celui-ci s’engage à solder le loyer lorsque l’occupant en devient incapable. Ce principe n’est pas très apprécié de tous les propriétaires qui préfèrent plutôt l’aide personnalisée au logement (APL).

La limite du loyer : qu’est-ce qu’il faut savoir ?

La limite du loyer dépend de la situation géographique du logement. Ainsi en zone tendue, toute augmentation de loyer en cas de changement de locataire est proscrite. Néanmoins, le bailleur est libre de fixer le loyer à trois conditions :

  • Lorsque le logement est loué pour la première fois.
  • Lorsque l’appartement n’a pas été loué depuis plus de 18 mois.
  • Lorsque le logement a connu des travaux au cours de 6 derniers mois. 

À Paris intra-muros et Lille, il n’est pas également permis d’augmenter le loyer en cas de changement de locataire. De plus, il est impossible d’excéder un loyer de référence majoré, fixé par l’OLAP. Enfin, sur le reste du territoire français, le propriétaire du logement est libre de fixer son loyer comme il le désire.

En définitive, il est conseillé d’opter pour un loyer qui constitue le tiers de ses revenus mensuels nets. Il est important de ne pas laisser place à l’excès. Vous avez également la possibilité de recourir à des aides au logement et à des garants. À vous de jouer !